一、房地产企业内部会计控制的研究背景和意义

    随着我国城市化进程的不断加快、人们住房需求的日益增长，以及在国家相关政策的支持下，我国房地产市场快速发展，市场规模不断扩大，企业数量迅速增长，房地产已经成为我国经济的重要组成部分，成为我国经济增长的重要引擎。房地产企业工程项目众多、流程环节复杂、资金使用量大，且在工程建设中涉及众多中介机构，其内部会计控制往往出现账务不清、资金管理混乱、成本控制不力等问题[1]。近年来，国家出台了一系列政策加快经济结构转型、优化产业布局，并加大了对房地产市场宏观调控的力度。以政策和市场为导向，不断优化企业内部会计控制，加强财务风险应对能力是房地产企业面临的重要课题。因此，研究房地产企业内部会计控制，对于提高房地产企业财务管理水平、促进企业稳健发展具有重要意义。

    （一）促进企业内部管理优化

    内部会计控制的目标是通过高质量的会计信息提高企业的管理水平，最终实现企业价值的最大化。这些会计信息突破了财务信息的范围，涵盖了物流、资金流和信息流各个领域，囊括了货币资金、实物资产、成本控制、投资与融资、销售与收款、采购与付款等各项经济业务内容[2]。可以说，企业内部会计控制从工程项目的全流程、全领域提升了企业的内部管理水平。

    （二）加强企业风险控制

    内部会计控制是建立在对国家政策的把握、市场环境的分析以及企业自身经营状况的调研基础之上的。通过政策解读、市场预判，结合企业的经营状况识别相关风险因素，通过预算管理、成本管理和内部监督提升企业的风险应对能力[3]。所以，内部会计控制可以有效识别和控制相关风险，及时发现和解决问题，提高企业经营的稳定性和安全性。

    （三）保障市场公平透明

    房地产企业内部会计控制中出现的预算编制不全面、账务处理不及时、销售记录不准确、资产保管不当等问题容易导致财务信息不真实、财务造假等违法行为的发生，从而扰乱市场秩序，损害投资者利益。加强房地产市场内部会计控制，提高会计信息质量，并保证信息的公开透明是房地产市场健康发展的关键。

    二、房地产企业内部会计控制常见问题

    房地产企业的内部会计控制对于企业经营和市场稳定具有至关重要的作用。近年来，随着《内部会计控制规范——基本规范（试行）》《内部会计控制规范——货币资金（试行）》等一系列政策文件的颁布施行，我国房地产企业在内部会计控制方面有了较大发展，制定了相关的内部会计控制条例、规定。但是在具体实践上，距离规范要求还有一定的差距。本文主要从货币资金控制、销售与收款控制、预算控制、固定资产控制、成本控制、融资控制、工程项目控制七个方面分析房地产企业内部会计控制中的常见问题。

    （一）货币资金控制常见问题

    首先，资金周转不畅。在资金使用过程中，对货币资金的管理控制不严，导致资金周转不畅，流动性不足，影响了企业的正常运营。其次，账务处理不及时。对货币资金的账务处理不及时或记录不清，可能会导致企业财务状况混乱、不透明，无法准确反映企业的资产负债状况，难以进行财务分析和决策。最后，资金流失风险。在资金使用过程中，可能会存在资金流失的风险。

    （二）销售与收款控制常见问题

    一是销售记录不准确，导致无法准确反映销售收入和成本，影响企业财务分析和决策；二是收款流程不规范，导致收款记录不准确，收款流失或流向不明；三是收款账务处理不及时，导致收款账务不清晰，难以正确核算收入和支出。

    （三）预算控制常见问题

    一是预算编制不够全面、详细，缺乏系统性，导致预算执行过程中经常出现偏差，难以实现预期目标；二是预算执行过程中缺乏有效的控制和监督，导致资金浪费，财务风险增加，影响企业的经营和发展。

    （四）固定资产控制常见问题

    一是资产购置审批不规范，缺乏严格的审批流程和标准，导致资产购置不科学不合理，出现浪费和冗余；二是资产使用管理不规范，缺乏有效的监控和管理，导致资产的使用效率低下，维修保养不及时，损耗和报废率增加；三是资产保管不当，缺乏科学规范的保管制度和管理措施，导致资产被盗、损坏、丢失等情况时有发生。

    （五）成本控制常见问题

    一是成本核算不准确，缺乏科学、规范的成本核算方法和标准，导致成本计算和分摊出现偏差，影响企业的核心竞争力；二是成本分摊不合理，缺乏科学规范的成本分摊制度和方法，导致成本分摊不均衡，企业内部资源利用效率低下；三是成本控制不严格，缺乏有效的成本控制制度和管理措施，导致成本增加、利润下降、财务风险增加[4]。

    （六）筹资控制常见问题

    一是贷款利率过高，导致企业的财务成本增加，进而降低企业的盈利能力；二是资金流动不畅，导致企业的资金周转困难，进而影响企业的经营活动；三是资本结构不合理，导致企业的资本成本过高，进而影响企业的盈利能力。

    （七）工程项目控制常见问题

    一是工程实施不规范，缺乏科学规范的工程实施制度和管理措施，导致工程质量不达标、工程进度延误、工程成本增加等问题；二是工程质量不稳定，导致工程质量无法保证，进而影响企业的品牌形象和业务发展；三是验收不严格，缺乏科学规范的验收制度和管理措施，导致工程质量不达标、工程成本增加等问题。

    三、房地产企业内部会计控制措施

    （一）货币资金控制措施

    房地产企业货币资金控制的目标包括以下方面：保证货币资金核算的真实可靠，保证货币资金资产的安全性与完整性，保证货币资金的收支业务符合法律法规的要求，保证货币资金业务处理的及时性。关键控制点包含现金收支的审批、审核、记账、对账、清点和清查等[5]。具体来看，货币资金内部控制措施应该从资金管理制度、审批制度、资金风险控制进行综合考虑和实施。首先，建立健全的资金管理制度。制定明确的资金收付流程、审批流程、报销流程等，规范各个环节的操作流程，确保资金流向清晰明朗。其次，建立严格的审批制度。对内部的各项资金支出，建立严格的审批制度，确保各项资金支出符合公司的经营需要和财务预算，并经过相关人员的合法授权和审批。最后，实施资金风险控制。对于可能带来资金风险的投融资活动，应建立相应的风险控制机制，对风险进行评估和控制，降低企业经营风险。

    （二）销售与收款控制策略

    房地产企业销售与收款的控制目标包括以下内容：保证房屋销售业务顺利开展；保证房款及时到账与资金的安全性；确保销售与收款业务符合相关法律法规要求。关键控制点主要包括房屋销售合同审查、批准售房折扣、收首付款或定金、记录销售业务、收银行拨付按揭款、办理退换房、交房、房地产证过户和记录收入等环节。具体来说，应从控制制度、账务核对、审批和监管三个方面着手：首先，建立完善的销售和收款控制制度。对房地产企业内部销售和收款流程进行规范化管理，明确销售和收款账务的流程和标准，确保销售和收款流程的透明性和规范性。其次，强化销售和收款账务核对工作。加强销售和收款账务核对工作，确保销售和收款记录的准确性和及时性，避免销售和收款流失或流向不明的情况发生。最后，加强销售和收款的审批和监管。建立销售和收款审批制度，确保销售和收款经过严格审批和监管，避免出现销售和收款账务不清晰的问题。

    （三）预算控制策略

    房地产企业投资巨大，风险较高，投资回收期较长，做好预算控制对房地产企业尤为重要。房地产企业的预算控制目标是保证企业现金流充足，实现企业价值的最大化，避免不必要的浪费和开支，提高成本效益。关键点包括编制预算计划、审批预算、预算执行等环节。具体来说，应从以下几个方面着手：首先，建立统一的预算手册，提高预算编制的标准化和规范化，有助于提高预算编制的效率和准确性。根据企业的长远战略目标编制企业的整体预算手册，预算手册应符合要求明确、指标统一、权责明晰等要求。其次，建立完善的预算执行控制机制，严格控制费用，提高效益，实现经营目标。根据预算编制的特点和情况，设立预算执行的责任人和责任部门，明确各自的职责和任务。制定预算执行计划，包括预算执行的时间、范围、目标等，确保预算执行计划具体化、可操作性强。最后，建立完善的预算考核机制，加强预算执行分析和考核措施的落实，确保预算计划的实施和达成预期目标。根据预算制定的目标计划以及不同部门和岗位职责，确定预算考核指标，指标应包括营业收入、利润、成本、费用、资产负债等各个方面。

    （四）固定资产控制策略

    固定资产在房地产企业资产中占有很大的比重，固定资产折旧、维修费用是影响企业当期利润的重要因素，倘若固定资产控制工作不到位，将会给企业带来重大损失。因此，必须加强固定资产控制。固定资产控制目标包括以下方面：保证折旧、损耗和摊销的合理性与正确计量；保护固定资产的安全完整、防止挪用、毁损等；提高固定资产使用效率，减少闲置和浪费。关键控制点包括请购、审批、采购、记录、维修与维护、处置等环节。具体来说，应从资产预算、资产登记、资产监督几个方面着手：首先，加强固定资产预算。固定资产管理部门根据企业实际情况编制固定资产短期和长期的预算，报董事会审批并通过。各部门在使用固定资产过程中，需要严格按照预算控制进行申请，经董事会审批后才可使用。其次，健全固定资产账簿登记制度。建立资产档案，确保资产信息的完整性和准确性。设立专门管理机构，明确资产管理的职责和权限，实现资产管理的规范化和专业化。制定固定资产管理制度，明确资产的购置、使用、维修、报废、处置等规定，建立健全资产管理流程和责任制。最后，加强固定资产内部会计控制监督。审计人员应对企业的固定资产内部会计控制制度进行全面审查，发现并指出其中存在的问题和不足，提出改进意见和建议，帮助企业进一步完善内部控制制度，确保固定资产管理的规范性和有效性。

    （五）成本控制策略

    房地产企业成本控制的目标是用尽可能少的成本费用争取最大的企业效益。合理控制工程建设成本，控制施工周期和人力、物力、财力等各项资源的投入，尽可能减少一切不必要的费用。关键点主要包括成本费用预算、成本费用核算、成本费用管理等。首先，建立健全成本核算制度，对所有成本进行清查和核算，确保成本信息的准确性和完整性；其次，建立科学的成本预算制度，对企业成本进行预算和分析，确保预算结果的准确性和合理性；最后，建立规范的成本管理程序，对成本进行定期清查和管理，确保成本管理的规范和合法。

    （六）融资控制策略

    房地产企业融资控制的目标是确保融资活动符合企业长期融资计划，确保企业获得充足资金，保证企业长期稳定发展；融资活动必须符合相关法律法规的要求，防范法律风险；加强财务信息披露制度，杜绝舞弊等违规现象的发生；降低融资成本。关键控制点包括筹资预算编制、预算审批、合同签订与审核、合同执行与保管、资金成本计算与支付等环节。具体来说，应从融资规模、融资结构、融资对象、融资成本、融资风险、融资评价几个方面着手：第一，确定融资规模。确定融资规模需要综合考虑资金需求、资金来源、融资计划、成本计算和风险因素等，以确保企业获得充足的资金并保持资金结构的合理性。第二，确定融资结构。在确定融资结构时应充分考虑企业自身情况和市场环境，选择合适的融资方式、控制融资成本、降低风险、保持资金流动性，确保资金结构的合理性，为企业发展提供稳定的资金支持。第三，选择融资对象。房地产企业应根据自身融资需求、融资成本、风险承受能力、市场需求等因素，综合考虑选择合适的筹资对象。同时，房地产企业应遵守相关法律法规，维护投资者利益，保证融资过程的合法性和透明度。第四，预计融资成本。房地产企业在融资前需要预计融资成本，以便确定合适的融资方案。融资成本包括资金利率、手续费、抵押物评估费用、保证金等费用，根据筹资金额、筹资期限、资金利率等因素，预计出筹资的总成本。第五，预估融资风险。房地产企业面临的融资风险主要包括市场风险、信用风险、流动性风险等，应综合考虑融资成本和融资风险，制定合理的筹资方案。第六，审计人员定期评价。审计人员可以对房地产企业的融资控制进行定期评价，以确保企业的融资活动符合法律法规和内部控制要求，同时有效管理融资风险，保障企业的财务安全。

    （七）工程项目控制策略

    工程项目控制是指房地产企业对开发项目的整个过程进行控制，包括项目规划、设计、建设、验收等各个环节的监督和管理，以确保工程项目能够按时、按质、按量完成。房地产企业的工程项目控制目标主要包括以下方面：保证工程项目能够按时完成，避免因进度延误而导致的损失；保证工程项目能够按质完成，避免因质量问题而导致的损失；保证工程项目能够按量完成，避免因成本超支而导致的损失。控制的关键点包含项目规划控制、施工管理控制、成本控制、质量控制和进度控制。首先，加强项目规划控制。主要内容包括项目的选址、规划设计、建筑风格等方面。对项目规划进行评估和监督，确保规划符合法律法规和企业要求。其次，加强施工管理控制。主要内容包括施工计划、施工质量、安全管理、环保要求等方面。对施工过程进行监督和管理，确保施工按时、按质、按量完成。最后，加强成本与质量控制。主要内容包括预算编制、成本核算、成本控制、质量标准、质量检验、质量控制等方面。对工程项目的预算和成本以及质量进行管理，确保项目的成本控制在可接受的范围内，并保证项目质量符合要求。

    结语

    本文针对房地产企业内部会计控制中的常见问题，提出了针对性的对策建议。需要注意的是，房地产企业内部会计控制是一项非常复杂的管理活动，具有动态性特征，在内部会计控制执行过程中，要根据市场形势变化和工程项目实际适时调整内部会计控制具体方案，不断发现问题，解决问题，在实践中不断完善发展内部会计控制制度。另外，随着信息技术的发展，数字化转型已成为房地产企业内部会计控制的必然趋势。房地产企业需要加强信息化建设，推动内部会计信息的数字化处理和管理，以提高内部控制的效率和准确性。